Увагу багатьох позичальників приваблюють численні оголошення, що пропонують кредит під заставу нерухомості.

Хто вони?

Для початку ми провели примітивне «маркетингове дослідження» - набрали в інтернет-пошуковику «Кредит під заставу нерухомості». Результат вийшов такий: приблизно 40% отриманих посилань припадало на банки, інші 60% - на всіх інших. Загальна кількість цих «інших» виходить, таким чином, дуже чималим, в одній Москві виявилися багато сотень фірм, що пропонують подібну послугу.

Однак резонні люди, до яких ми звернулися за коментарями, наш запал остудили: заснована маса зі знайдених посилань належать посередникам. «Сайтів незліченна безліч, - каже Роман Строілов, директор департаменту приватного і корпоративного кредитування компанії Penny Lane Realty. - Але більшість з них веде до одного і того ж кредитору ». «Багато хто з рекламуються таким чином компаній є кредитними брокерами, - зазначає Марина Мішуріс, голова правління ВАТ« Флексінвест Банк ». - Вони надають послуги не з кредитування, а з підбору кредиту, сприяння в його отриманні в банку-партнері. Так що в даному випадку говорити про «небанківських кредитах» не можна ».

Однак частка тих, хто все-таки працює самостійно і справді готовий видати вам кредити, все одно залишається досить значною. При всій умовності (ці компанії зовсім не прагнуть розповісти про себе всю таємницю) їх можна розділити на три групи.

Перша - ломбарди. Ті з них, хто успішно запрацював на позиках з золотом і автомобілями, рано чи пізно приходять до думки спробувати на смак більш масштабні застави.

Друга - фірми, «які виросли» з нерухомості. Їх створювали люди, які працювали в ріелторських агентствах, оціночних компаніях - одним словом, ті, хто розбирається в даному предметі застави.

Третя категорія, сама «засекречена» - приватні особи. Найчастіше вони дають мінімум реклами, більше покладаючись на постійну клієнтуру. «Не можна сказати, що всі приватники поголовно є аферистами, - говорить Борис Ротенштейн, генеральний директор компанії« 100 Кредітов.ru ». - Але саме цей вид кредитування вважається для клієнтів найбільш ризиковим ».

Що пропонують?

Споживачів, природно, цікавлять умови, на яких їм пропонуються гроші. Якщо коротко, то умови ці дуже жорсткі - щоб не виражатися більш енергійно.

Отже, сума, що видається на руки. Навіть самі кредитори кажуть, що вони готові дати не більше 50% від вартості об'єкта. Самий максимум - 70%, він досяжний тільки для найкращих, мегаліквідних об'єктів. Однак на практиці навіть названі цифри виявляються ще нижче. Річ у тім, пояснює Роман Строілов (Penny Lane Realty), що оцінюють майно, що закладається кредитори самі, або користуються послугами «кишенькової» оцінної компанії. У результаті вартість об'єкта буде занижена, і реально клієнт можна отримати 30-40% від ринкової ціни об'єкта.

Тепер відсотки. Свого часу в Інтернеті був популярний анекдот «Смертна кара замінена іпотекою під 25% річних». Вивчення пропозицій приватних кредиторів показує, що їхні апетити набагато більше, ніж фантазія авторів анекдотів: основна маса знаходиться в районі 2,5 - 3% на місяць, тобто 30 - 36% річних! Олег Сухов, адвокат «Першого столичного юридичного центру», називає ще більш захмарні цифри: до 60% річних, іноді і вище! На погляд автора, це вже деяке перебільшення, пояснюване двома моментами. По-перше, пан Сухов - адвокат, який розбирає вже дійшли до суду конфлікти позичальників з кредиторами. Отже, йому в руки попадаються справи про кредити, виданих деякий час назад. Пару років тому, коли в результаті кризи всі банки різко перестали видавати кредити, подібні пропозиції дійсно були, але зараз зросла конкуренція змусила «небанкіров» стати поскромніше. А по-друге, у самих короткострокових кредитів відсотки можуть досягати 0,5% в 1 день. Перерахувати на річні - цифра виходить зовсім божевільною, але для більш тривалих, на кілька років, позик все-таки в ходу 30-35%. Що, погодимося, все одно дуже багато.

Завершуючи розмову про відсотки, потрібно відзначити, що іноді зустрічаються і цілком божеські 14% річних. Але при найближчому розгляді і тут виявляється «тухлінка». «Вимогам, які висуваються до позичальника, ніхто чомусь не відповідає, - іронізує Борис Ротенштейн (« 100 Кредітов.ru »). - Одним з популярних критеріїв відбору є кредитна історія. Вона, по-перше, повинна бути. По-друге - бути бездоганною. По-третє - налічувати півтора-два десятки успішно погашених позик. Список цей продовжується до тих пір, поки клієнт не відсіється ».

Ще варіант - коли пропозиція виходить від кредитного брокера. Оскільки він фактично пропонує вам кредит у банку, то й звані умови будуть абсолютно «банківськими». Але от за послуги самого брокера потрібно заплатити 8-10% від суми кредиту, причому одноразово, в момент отримання грошей. За спостереженнями автора, зазвичай цей пункт вимовляється в самому кінці, скоромовкою - авось запитувач не зверне уваги.

Останнє в низці умов - терміни. Вони в цілому помітно коротше, ніж у банківській іпотеки. За словамІріни Кажікіной, керівника іпотечної служби компанії «РЕЛАЙТ-Нерухомість», максимум становить п'ять років.

Як визначають платоспроможність?

У цьому питанні «небанківські кредитори», навпаки, виявляють великий лібералізм: підтвердження доходів позичальником практично не потрібно. З цієї причини дані фірми, на перший погляд, виглядають набагато приємніше банків, які вимагають надати величезну кількість різних довідок, все перевіряють і т.п. Проте вивчення причин змушує серйозно засумніватися в «гуманізм» цих організацій і приватних осіб.

Як пояснив Олег Сухов («Перший столичний юридичний центр»), у цих організацій принципово інші цілі. Банк розраховує заробити на відсотках, він насправді хоче, щоб позичальник виплатив кредит, а закладена квартира грає роль лише страховки. А ось «небанківські кредитори» спочатку хочуть отримати нерухомість, її продаж для них і є основним джерелом доходу. Отже їм і не потрібно, щоб клієнт сплатив свій борг.

Що з квартирою?

Іпотечні банки, як ми знаємо, мають у своєму розпорядженні лише одним юридичним механізмом - на квартиру «вішається» обтяження, зване «іпотекою в силу закону». Такий запис робить у своїй базі даних Управління ФРС, позичальникові видається свідоцтво про власність з відповідною позначкою.

Варіанти, запропоновані приватними кредиторами, помітно ширше. По-перше, може бути та ж іпотека - тільки вона тут, згідно із законодавством, не «в силу закону», а «за договором».

Але цей варіант не дуже зручний позикодавцям: витрусити людини з квартири, навіть якщо він не виконує свої зобов'язання за договором позики, не так-то просто. Це відбувається тільки за рішенням суду. Тому, каже Роман Строілов (Penny Lane Realty), сьогодні на ринку домінує договір купівлі-продажу з правом зворотного викупу. Згідно з ним, власником нерухомості вже стає кредитор, а у позичальника залишається переважне право викупити назад. Щоправда, як зазначає Євгенія Таубкіна, генеральний директор «Незалежного бюро іпотечного кредитування» (НБИК), були судові процеси, на яких ці договори перекваліфікувалися в договір позики: суд встановлював, що метою операції було отримання грошей, а не продаж нерухомості. Так що і у кредиторів не все буває гладко: у них залишався договір займабез застави.

Завершуючи розмову про юридичних нюансах, слід згадати ще одну форму - оформленні на займодавца генеральної довіреності на розпорядження майном. За оцінкою Бориса Ротенштейн («100 Кредітов.ru»), вона є найбільш небезпечною для позичальника - подібна пропозиція майже гарантовано свідчить про злочинні наміри кредитора.

Чим усе закінчується?

Як каже Олег Сухов («Перший столичний юридичний центр»), можна виділити три групи позичальників, що звертаються за подібними кредитами: - дрібний і середній бізнес, гостро потребує засобах; - звичайний трудовий народ, що зважився на такий крок за своєю безграмотності і недалекоглядності; - соціально неблагополучні верстви населення, що мають, однак, у власності хорошу нерухомість (наприклад, що дісталася в спадщину).

З цих трьох груп лише перша, та й то нечасто (лише в 30% випадків, якщо супроводжує велика удача) примудряється кредит повернути. Дві останні втрачають свою нерухомість гарантовано.

Все правильно - у схемах з «зворотним викупом» кредитору навіть не треба нічого робити, нерухомість вже оформлена у його власність. При звичайному заставі дещо складніше, але оскільки умовою видачі кредиту є відсутність в закладеній квартирі неповнолітніх, старих і т.п., тобто груп, за які боржник може «зачепитися» в судовому процесі, процедура «визволення» нерухомості проходить швидко і без затримок.

А банки?

Є на кредитному ринку дуже серйозні гравці - банки. Вони мають банківську ліцензію, тобто фактично заплатили державі за право вести цю діяльність - давати гроші в борг. Як ставляться вони до новоявлених суперникам, чому не намагаються видавити їх з ринку?

Відповідь дуже проста: ці фірми і приватні особи - банкам зовсім не конкуренти. Ті клієнти, які можуть взяти банківський кредит, і так візьмуть його - з тієї причини, що умови у банків вигідніше. Крім того, нагадує Юрій Птіцин, віце-президент Московського індустріального банку, прозорість приватних компаній-кредиторів очевидно менше, так що шанс зіткнутися з незаконними способами повернення боргів у клієнтів там істотно вища. Розумні клієнти це розуміють і самі до «небанківським» не йдуть. Залишається хто? Правильно, ті, хто банкам не потрібний. Як образно зауважив один з наших консультантів, «такі організації підбирають те, що банки« з'їсти »не змогли або не захотіли».

Резюме

«Якщо і користуватися, то дуже обережно, десять разів прорахувавши всі можливі варіанти» - до цього зводилися рекомендації опитаних нами експертів. І це правильно: ні на секунду не можна забувати, що якщо іпотечний банк хоче отримати з вас відсотки, то «небанківський кредитор» спочатку націлений на вашу нерухомість. І постарається зробити так, щоб ви ніколи не розплатилися з кредитом.

Думки експертів

Максим Гольдберг, виконавчий директор Національного страхового та кредитного агентства (НСКА)

Ломбардне «кредитування» є значно більш гнучким, більш дорогим і зовсім непрозорим. На відміну від банків такі компанії не мають законодавчих вимог по капіталу і можуть бути простими «ТОВ» зі статутним капіталом 10 тис. рублів, що існують сьогодні й випарувався завтра. Споживач сам робить вибір, який продукт він купує: банківський кредит або позику від юридичної особи під заставу нерухомості. Євген Стародубцев, начальник департаменту роздрібних продажів банку "Відкриття"

За законодавством кредити можуть видавати тільки кредитні організації. Інші організації та приватні особи можуть видавати тільки позики. Користувачами таких послуг, як правило, є люди з невеликим достатком, яким терміново потрібні незначні суми - 10-15 тис. руб

Автор adminДата публикации: 28.05.2011

Просмотров: 979

Все статьи